La sous-location est le contrat par lequel une personne (le locataire principal) qui a la jouissance de locaux en vertu d'un bail remet à son tour la jouissance de tout ou partie de ses locaux à un tiers appelé le sous-locataire. En principe, la pratique des sous-locations est interdite sauf stipulation contraire du bail ou accord du bailleur et si le bailleur est appelé à concourir à l’acte de sous-location.
1. Conditions de validité de la sous-location
A. Autorisation du propriétaire
Cette autorisation peut être soit donnée directement dans le bail principal, par une clause permettant la sous-location, soit accordée de façon expresse avant la conclusion de la sous-location. Cette autorisation n’est soumise à aucune forme particulière et le bailleur dispose d’un pouvoir discrétionnaire.
B. Le concours du propriétaire à l'acte de sous-location
Cette formalité permet de mettre le propriétaire en mesure de connaître les conditions de sous-location et de vérifier sa régularité. Le locataire principal doit faire connaître au propriétaire son intention de sous-louer par lettre recommandée avec accusé de réception ou par exploit d’huissier. Si le propriétaire ne se manifeste pas dans les 15 jours de la réception de cet avis, la sous-location est déclarée valable.
2. Effets de la sous-location
A. Relation entre le locataire et sous-locataire
Les rapports entre le locataire et le sous-locataire sont identiques à ceux qui existent entre un bailleur et un locataire. En revanche, il y a quelques spécificités telles que sa durée et son renouvellement.
► La durée du sous-bail
En principe, la durée du sous-bail correspond à la durée du bail commercial. Cependant, la durée du bail et du sous-bail ne coïncident pas obligatoirement. Dans ce cas, le sous-bail ne peut être d’une durée supérieure à la durée restante du bail principal.
► Le renouvellement du sous-bail
Le sous-locataire bénéficie d'un droit au renouvellement. Lorsque le bail principal est en cours ou a été renouvelé, le sous-locataire forme sa demande de renouvellement au locataire principal dans la limite des droits que ce dernier tient lui-même du propriétaire. Les droits du locataire sont limités dès lors que le propriétaire lui donne congé. Par voie de conséquence, le locataire n’a plus la qualité nécessaire afin d’offrir ou de refuser le renouvellement du sous-bail et aucune indemnité d’éviction ne pourra être due.
Dans ce dernier cas, le sous-locataire pourra user de son droit direct contre le propriétaire. (Cf. développement ci dessous).
La durée du sous-bail renouvelé varie selon la durée restante du bail principal. Ainsi, si les parties conviennent d’une durée supérieure à celle restant du bail principal, la durée de la sous-location sera tributaire du renouvellement du bail principal. Si le bail principal n’est pas renouvelé, la sous-location cesse.
B. Relation entre le bailleur et le sous-locataire
En principe, il n’existe pas de liens directs entre le bailleur et le sous-locataire. Ces derniers disposent tout de même de certains droits.
► Droit du sous-locataire
A l’expiration du bail principal, le sous-locataire dispose d’un droit direct contre le bailleur : le droit au renouvellement.
Ce droit est réservé aux sous-locations régulières soumises au statut des baux commerciaux.
L’exercice de ce droit requiert la réunion de certaines conditions :
- Le bail doit être opposable au bailleur ;
- Le bail doit être autorisé ;
- Le bailleur doit avoir été appelé à concourir à l’acte ;
- Le bail principal doit être expiré ;
- Si la sous-location est partielle, les locaux ne doivent être indivisibles c’est à dire que les locaux occupés par le locataire et ceux occupés par le sous-locataire doivent pouvoir être différenciés. Cette indivisibilité peut résulter d’une clause du bail principal, sinon les juges recherchent la commune intention des parties.
Le bailleur a la possibilité d’accorder ou de refuser le renouvellement. S’il refuse le renouvellement, le sous-locataire aura le droit à une indemnité d’éviction.
► Droit du bailleur
Le propriétaire dispose d'une action directe contre le sous-locataire pour obtenir paiement de son loyer jusqu’à concurrence du prix de la sous-location.
C. Relation entre le locataire et le propriétaire
A priori, la sous-location n’a pas d’incidence sur la relation entre le locataire et le propriétaire. Le locataire reste tenu des obligations issues du bail principal. Le locataire est responsable à l’égard du propriétaire de la bonne exécution du bail par le sous-locataire.
En revanche, la sous-location peut avoir des conséquences sur le droit au renouvellement et sur le montant du loyer principal.
► Réajustement du loyer principal
Le propriétaire a la possibilité de demander une augmentation du loyer principal aux conditions suivantes :
- Le locataire doit être soumis au statut des baux commerciaux;• le loyer de la sous-location est supérieur au loyer principal;
- La sous-location peut être régulière ou non.
A défaut d’accord entre les parties, la majoration du loyer est fixée par le juge. Cette action en réajustement du loyer principal se prescrit par 2 ans à compter de la date à laquelle le bailleur a eu connaissance du loyer de la sous-location.
► Renouvellement du bail
La sous-location a des effets différents selon que la sous-location soit totale ou partielle.
Si la sous-location est totale, le locataire principal n’a pas droit au renouvellement puisqu’il n’exploite pas le fonds de commerce. Mais le propriétaire peut proposer le renouvellement au locataire alors même que ce dernier ne peut le demander.
Si la sous-location est partielle, le locataire a droit au renouvellement du bail pour la partie dans laquelle il exploite son fonds de commerce. Cependant, il ne peut exercer ce droit qu’à la condition que les locaux ne forment pas un tout indivisible.
3. Irrégularité de la sous-location
Lorsque les deux conditions développées dans la première partie ne sont pas remplies, la sous-location est irrégulière. Divers effets doivent être envisagés :
A. Effets à l’égard du bailleur
La sous-location irrégulière est inopposable au bailleur. Le bailleur dispose de plusieurs actions contre le locataire :
- Résilier le bail en application d’une clause résolutoire;
- Demander la résiliation judiciaire du bail principal, l’action sera fondée sur le non-respect des obligations contractuelles;
- Le défaut de respect des conditions de validité est retenu comme un motif grave et légitime de refus de renouvellement, le bailleur peut donc refuser le renouvellement sans indemnité.
B. Effets à l’égard du sous-locataire
► Relation entre le bailleur et sous-locataire
Si le bailleur demande la résiliation du bail principal, le sous-bail s’éteindra avec le bail et le sous-locataire ne bénéficiera plus des droits qu’il aurait eu si le sous-bail était régulier tels que par exemple le droit au renouvellement. Le sous-locataire est un occupant sans droit ni titre, une indemnité d’occupation est due.
► Relation entre le locataire et sous-locataire
Dans le cadre de la relation locataire / sous-locataire, en principe, la sous-location est valable dès lors que le locataire dispose toujours de la jouissance des lieux.
Cependant, le sous-locataire a la possibilité de demander la résiliation du sous-bail lorsque le locataire ne peut assurer au sous-locataire une exploitation paisible pendant la durée du sous-bail.
Lorsque le sous-locataire est évincé des locaux en raison de l’irrégularité de la sous-location, il a la possibilité d’engager la responsabilité du locataire et de demander la réparation du préjudice subi.
Le locataire peut être exonéré de sa responsabilité en partie, si une faute commise par le sous-locataire a contribué à son éviction.
Ex : le sous-locataire qui n’exige pas du locataire qu’il appelle le bailleur à concourir à l’acte de sous-location.