CCI Business Solutions

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L’exercice d’une activité commerciale dans des locaux implique le respect de dispositions légales spécifiques tant dans la conclusion du contrat (application du statut des baux commerciaux) que dans les obligations liées aux conditions d’ouverture des commerces et l’application de normes spécifiques. 

Le régime de l'ouverture des commerces en fin de journée applicable dans les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle est régi par le droit local qui prévoit la fermeture obligatoire des locaux de vente ouverts au public de 21 h à 5 h du matin, avec des dérogations possibles.

Le pas-de-porte ou droit d’entrée est la somme que le locataire verse au bailleur lors de son entrée dans les lieux et qui reste définitivement acquise à celui-ci. La perception d’un pas-de-porte peut concerner les locations nouvelles consenties par un propriétaire sur un immeuble à usage commercial.

Lors du non renouvellement de son bail par le propriétaire, le locataire peut, sous certaines conditions, obtenir une indemnité compensatrice dont le montant est déterminé selon différents critères. Selon l’article L.145-14 du Code de commerce, l’indemnité d’éviction doit être égale au préjudice causé au locataire pour le défaut de renouvellement. En d’autres termes, cette indemnité doit en principe représenter la compensation financière des avantages que le renouvellement aurait représentés pour le locataire. Ainsi, plusieurs éléments entrent dans la composition de cette indemnité mais le propriétaire peut intervenir pour tenter de réduire cette dernière. Enfin, plusieurs dispositions légales encadrent le non-paiement de l’indemnité par le propriétaire. 

Les baux commerciaux font l’objet d’une réglementation spécifique dont certaines dispositions sont d’ordre public telles que le droit au renouvellement. Ainsi toute convention contraire aux dispositions essentielles de ce statut est frappée de nullité. Lorsque le statut des baux commerciaux s’applique, les obligations des parties ainsi que la durée du bail sont encadrées.

Les baux portant sur des commerces ou bureaux de plus de 2000 m² doivent comporter une annexe environnementale. Celle-ci doit contenir les informations que sont tenus de se fournir mutuellement le bailleur et le preneur, sur les caractéristiques des équipements et systèmes du bâtiment et des locaux loués.

La sous-location est le contrat par lequel une personne (le locataire principal) qui a la jouissance de locaux en vertu d'un bail remet à son tour la jouissance de tout ou partie de ses locaux à un tiers appelé le sous-locataire. En principe, la pratique des sous-locations est interdite sauf stipulation contraire du bail ou accord du bailleur et si le bailleur est appelé à concourir à l’acte de sous-location.

Les parties sont libres quant à la fixation du loyer initial. En revanche, la révision du loyer fait l’objet d’une réglementation spécifique. Il faut distinguer deux modes de révisions. Les parties ont le choix entre un mécanisme légal de révision jouant tous les trois ans et la révision conventionnelle par l’intermédiaire d'une clause d’échelle mobile ou d'une clause-recettes.